快讯：今天上午，在温州新南亚大酒店举行了中国三大经济圈楼市高峰论坛，任志强、顾云昌等四位嘉宾参与论坛，上午顾云昌和任志强分别就他们对楼市的看法发表了精彩的讲演，并在接近中午时和温州当地的四个代表进行了交流，不时引起阵阵掌声。由于内容太多本站暂时只摘录任志强先生的演讲部分内容，与大家分享。（高浩翔）

任志强：我每个礼拜都会接到请我到全国各地去演讲的通知，为什么选择到温州来呢？我觉得温州是全国经济的神经，所以温州人走到哪里都可以引起媒体的轰动，也可以引起国家总理的关注。所以小小的一个温州，能把全国的经济搞的跳来跳去。我觉得很值得到温州来和我们同行进行一些交流。

来之前也在想，和温州的朋友们讲一些什么？顾会长可能从更多的方面讲了一些对市场的认识。正好像顾会长说的，前几天建设部开一个会，本来通知我去，后来没有让我去，但是我对建设部提出的一些问题有一些自己的看法，所以我想和各位交流一下，怎么样对市场进行评估和认识。

会议讲三大经济圈，可能最主要的是长三角，长三角已经成为05年宏观调控的重镇了，05年宏观调控除了对长三角产生重大影响以外，对其他地区的影响并不是很大，长三角有3％的国土面积，但是有30％的房地产投资。浙江、江苏、上海总量上占到了31％，同时GDP也达到了将近30％，应该说长三角是唯一一个在世界上可以称为城市圈的地区，10.5万平方米的地方有这么多的人口，有这么大的GDP总量，足足可以和纽约、东京、大坂的经济圈相比，这么大的经济总量如果在全国受到宏观调控的影响的话，一定会对全国的经济产生重大的影响。

这其中也包括了温州地区，从96到2004年，仅有3％的国土面积中，我们长三角地区减少了34.04公顷的土地，占整个区域的5％，所以就出现了在这个区域里头要严格控制土地，而土地供应总量不足，耕地大量减少的现状，所以它也相对成了05年调控和土地相关的一个重灾区，温州人都知道，温州城里的土地可能都没有了，经济适用房都跑到了20公里以外，恰恰是因为这个地区的经济总量上升的时候，除了住宅以外，工业也需要大量的用地，用地就产生了矛盾，是住？还是办工业用？实际上在全球来说。我们5.6亿多人口，居住只有31.4万平方公里，可是我们的工业开发已经到了31.8亿万平方公里，远远大于了我们城市建筑，这两个差别是非常非常巨大的，对我们城市的整个情况来看，05年调控以后，对长三角来讲，宏观力是大幅度的上升，从全国来看，顾会长说了，我们的销售量是大于竣工面积的，在长三角地区实际上控制量大量上升，而多数城市是成倍的增长，不是简单的增长。因此在长三角地区对宏观调控的反映是最直接的一种反映，北京的控制率略有增加，但是它的销售量足以可以抵消这个关系。温州的销售量下降了4％，昨天晚上我跟商会的一些朋友聊天说，下面的人，很多楼盘一套都没卖出去，去年大概1200多家开发企业，下降为300多家，可能这些数字不太对，也许你们比我更了解情况，尤其是温州部分地区房价是大幅度下降。04年的时候大家知道中瑞的是起拍价是15多亿中标，但是因为04年底拍卖的土地，05年的时候温州也出现了一些土地，比中标价格多两万块钱，这种现象在全国各地都是比较少的现象，大部分地区仍然是土地用高价在卖出，比如说北京，04和05年相比，05年土地涨幅远远大于04年，05年的起拍价是230，有些地价已经到了11500，土地成本12500，也有的地区，从16亿的起拍价涨了8亿多。


有些政策造成了一些观望，宁波出了限价商品房的一些政策，上海、南京各地都出现了一些政策，从首付层，二层，三层，没有还清按揭以后，没有转按揭买房子，而这些措施实际上是地方政府对市场的一种额外的破坏，因为中央政府并没有明确的提出这种调控的政策，很明显的一个，就是长三角地区大量的房地产开发企业向中部和西部转移，这个也是非常明显的，上海、杭州大量的开发企业就不能长三角地区生存了，而是转移到了其他地区。所以顾会长所说的，我们整个土地开发量的增加，大部分集中于中西部，而东部地区，或者说长三角地区全部是负数，只有两个数是上升的，一个是控制量，一个是土地价格，去年到三季度底的时候，土地价格增长了14％，而房价只增长了6.2％，住宅价格接近于房价增长的两倍到三倍。应该说这不是一个正常的情况。

从05年来说，我们把它更往前推一推，从98年以来的高速增长出现了前面的回落，98年应该说是我们房改开始的日子，所以此后基本上一条上行的线，但是到顶端在04年，03年的年底，04年的3月份是最顶端，之后是持续的下降，土地开发是大部分是负增长，增幅是负增长，投资继续回落，主要物业新开发面积是回落的，去年之所以造成增长是因为我们的工业产品量加大了，而工业产品投资在投资中占主要地位，我们房地产开发投资，在所有的投资中的比例是17％、18％的样子，基本上没有太大的变化。但是其他的用地和开发增长造成了一种假象，好象总体是增长，实际上我们的住宅面积是回落的。第二个需求增长放缓。 我们04年的预售占到市场的64％，而去年的预售只占到了市场的57％，5亿多平方米，5.6亿左右的销售面积期房只占57％，有两亿四左右是现房销售，或者是准现房销售，有两个数字，一个是1.14亿平方米，国土发布的一1.14亿，央行发布的是1.4亿。所以只能算是电视机放在商店里的存货，样品，所以基本上不影响我们整体的发展，按照全国的总体情况来看，我们是100亿。现在我们把大家买的房子全国算进去，全国的控制量不超过3％，比国际上的8％差得很远很远，远远是低于这个数字的纽约的是7％，相当于我们七倍，美国人都不慌，我们有什么可慌的，很多专家把它按照新房的计算，好象很多已经超过了8％，超过了12％，已经过了超过警戒线了，因为他们不都知道国际上控制预算的方式。一个很明显的情况就是定金，而预算款大幅度的下降。

由于定金而预收款的下降，导致了贷款的下降，很多地区已经出现了个人消费信贷的负增长。这些问题可能都比较严重。但是也像顾会长刚才说的，我们的消费需求没有减弱，二季度的时候，因为宏观调控的政策，给所有的消费者产生一种误解，错误的理解了中央的政策，好象是为了房价下降，所以很多人出现了观望，某些地区的观望，由于新闻媒体一些不正当的操作方式，最后仍然在说，房价要继续降，造成了很多的观望，所以还没有早出这个误区。但是从三季度商品房的销售，二季度增长了12％，四季度接近了30％，这个数字说明需求是大量的。


从面子上看，我们叫做宏观调控初步达到的目标，一个是投资增速减缓，增幅下降，第二个表面上看，全国的平均值我们的房价下跌了，或者说房价的增幅下降，平稳增长。我个人认为，可能是一种误解，我觉得宏观调控最重要达到的目标是让老百姓受益，实际上这次老百姓没有受到任何的利益。可这次宏观调控让老百姓更换住房，或者是改造住房的速度放慢。同时在观望的过程中看到的是房价继续上涨，也没有从购买过程中真正受益。因为一个很奇怪的现象，从总体上达到了宏观调控的初步目的，但是老百姓从中得到了多大的利益，从目前来讲，还很难说有一个实际的数字。

抑制投机和有效需求，表面上看投机打下去了，同时有效需求和真实需求也被控制了，预期产生的不确定性，影响了市场的供给，回顾一下，我们可以看到，实际上我们的宏观调控在2002年以后出现的，在03到98年以前，我们大概每年平均房价增长是3.2％，非常低，04年之所以出现了高增长，是土地制度在831这样一个影响下，因此产生了一个土地供给的矛盾和市场供给的矛盾，供求之间发生了更加严重的不平衡，因此造成了推动。再一个就是银行信贷，夸大了银行信贷的风险，到目前为止，房地产业的坏帐是全国最低。我们一共是有2400多的不良资产，而这些不良资产中房地产业是最低的，而这些坏帐收回率当中，房地产业是最低的，但不管怎么样，房地产是在所有的坏帐率收回当中是最低的。央行的报告也承认这个比例是最低的。

06年的时候，大家也有一些想法，看看06年到底会怎么样？我们的政策判断是谨慎乐观。乐观的是销售政策导向。可能首先是银行、政府、消费，更多的不是开发商，尽管有很多人说开发商的资金链会断掉。所以这些地区的房价在上涨的过程中，销售是很好的，并没有因为宏观调控而受到影响，所以也没有产生资金链的断裂问题，比如中部地区，西部地区，还有北部的一些沿海地区和发达城市，都是上升的。如果它的销售很好，它怎么会出现断裂呢？就没有出现这种情况。

今年的房价我们估计还是稳中有升，涨价的压力还是很大，从今年全国的土地供应情况来看，是2.5万公顷，这其中住宅的供应量是很低的，大概占20％，而历史上我们最高的存量是3.9万公顷，对5000公顷来说是8倍，即使还有1.7万公顷的土地没有被开发出来，乘以2就是3.4亿平方米的建筑，而我们去年一年的销售量是5.58亿，将近5.6亿的销售量，远远不足以保证我们的供给，所以供给情况造成房价压力很大，05年的观望没有让老百姓从中受益。


今年即使可能会下降一点，也可能在8以上，在这样的一种情况下，投资增长是必然的，宏观基本面的下滑，必然导致一个高速增长，任何一个行业，如果维持一个10以上的增长速度，可以说是一个高增长，所以如果保持一个10-15％的增长，也仍然是一个高增长，但是很明显在往西部和中部转移，东部地区我们过去占到了全国总量的67％左右，中部和西部地区，每个城市也就10％几，我们现在估计中西部地区会分别增加3-4个百分点，从土地供应量和房产开发向中西部转移，已经明显的看到了这样一种趋势，而这些落后城市，落后地区，恰恰是早上八、九点钟的太阳，正在缓缓的升起。东部在今年也会有所回升，到年底的时候预计会回到正常的状态。

今年我们估计政府的政策会转移到解决中低收入家庭的住房问题。今年政府工作报告提出的仍然是稳定房价和供给结构的问题，我个人经过分析以后，觉得有些不太相同的意见。几乎所有的政府文件上都说，供给结构出了问题，认为好房子太多了，我们除了经济适用住房的比重与投资大幅下降之外，我个人认为我们的市场中，从来也没有出现过住房结构的问题，供给结构从来没有发生过重大的偏差。 经济适用住房的投资从去年的情况看是下降了11％，所占比重从最高的16.6％，下降到了15％，因为我计算到10月份，去年年底经济适用房占整个开发总量的比重是4.1％，在持续下降，所以我们的平均房价增幅里头，如果经济适用房的比重变成0，意味着我们去年7％的房价增长，相当于过去的10％的房价增长。过去几年的增长，是因为平均数在里面占了很大的比重。所以表面上看来是我们的房价在高增长，实际上和适用房的比重下降有直接的关系。

所以从供应的情况和销售的情况来讲，很难了解到我们的高档房有多少，或者说我们的别墅有多少，但是我们可以从存量住房中可以分析出来，我们高档房的供给量是很低很低的，根本不存在住房结构问题，温总理的住房报告，也提出了住房供给结构问题。但是实际上是到2004年底，我们不同的收入阶层的居室比例当中，三居室占的比例是比较高的，而一居室在低收入家庭所占的比例是比较高的。但是从四居室和总量的情况看，高收入的家庭中的四居室，或者最高家庭收入中的四居室，加起来只有10％，这是房改从商品房整体供应的情况来看，因此找不出我们商品房供应量过大的一种显示，我们看不出来。

如果从面积情况看，最高收入家庭住房平均面积是92平方米，中等住户的平均面积是84平方米，我们从全国的数据来看，我们找不出高档房面积供应量过大。也许是因为我们媒体中，高档房的广告太多。所以更多的人都在讨论说哪一个房子卖的很贵。但是从总套数来看，这个比例是非常低的。


我们历年商品房的投资结果中，可以看到，普通商品房的投资比例是最高的，而别墅和高档公寓的比例甚至低于经济适用房的比例，因此从投资结构上看，我们也找不到任何一个方面可以说明我们的投资结构有任何问题。老说我们的投资结构出了问题，我不知道这个问题出在哪儿？别说我们的高档房比例一直维持在10％左右，由于它的价格高，因此实际上的供给套数，从来没有超过5％。因此也就是说95％是普通商品住房的结构，还要调整结构，调整什么？

203年我们总共供给别墅和高档商品房的套数只占总套数的3.6％，所以我不知道中央出台政策，连续几年都在叫：要调整供给结构。可是我们专门为供给结构做了大量的调查，调查结果发现我们的供给结构没有任何问题。经济适用住房是有问题的，这个投资比重是16.6％，下降了4倍，这个是比较大的，应该说经济适用房是受政府土地供给的制约，是一个非市场化的问题，但是我们恰恰把经济适用住房放到了市场的结构中去讨论，因此产生了一个好象结构上出了问题，到目前为止，我个人觉得，可能我们更多的是需要盖一些好房子，而不是一些破房子。

从稳定房价来说，更多的是判断房价上涨的原因。土地供给价格上涨，而形成了土地价格的上涨，改变了市场的预期，供给方式的改变是重要的原因，尽管我们的国土部门从来也不承认出现了"地荒"现象，从来都认为是房屋价格的增长，影响了土地价格的增长。从某种情况下来讲，一定是房屋价格拉动了土地价格的增长。但是我们中国的土地是政府垄断的情况下，如果我们的土地供给是稀缺的，就一定是土地价格决定了房屋的价格，它是倒过来的。

我们可以从连续几年的情况看出来，由于土地供应量的减少，使土地价格的增长指数远远大于房价的增长指数。连续将近3年的时间里，我们都明显的可以看到，从2002年土地价格从平稳增长变成了迅速增长，另外一个很明显的就是土地价格在房价中的比例大大增加，在座的可能都是做房地产的，土地价格在过去的房价中可能占20％的比例，但是今天大多数地价已经占了房价的50％，或者是60％的比例。如果说土地的价格高速增长的过程中，仍然在房价中只占20％的比重，我们没理由说是因为土地价格的增长而造成的房价的增长，因为比重没变，现在一个重要的关键是，土地的比重发生了一个重要的变化。拿我们温州的土地情况来看，有些土地的供给价格已经达到了八千，九千的供给价，如果房价卖到了一万六，土地就是占了50％，而土地部门从来去判断它在房价中的比重，而是恰恰反映了，当你土地所占的比重在大幅度提高的时候，就一定是推动的房价的增长。我们在经济适用房土地大幅度下滑的时候，由政府限价或者是由政府主导价格的这种低价位的房屋的总量减少，平均的房价的指数自然会上升，你根本不用说房价涨不涨，他也会上升，另外一个是房屋质量的提高和标准的提高。 新房子一定比旧房子用的材料要好一些，户型要好一些，结构好一些，自然花钱就会多一些，从全国的情况来看，温州人可能不太喜欢精装修房子，但是从全国全看，精装修的比例已经从5％增加到了20％，我们统计中并没有把精装修的房屋价格和非精装修的房屋价格分开，因此这个也自然会推动平均房价的增长，而其实平均房价在我们中国目前的房价统计方法中并没有多少指导意义。


不管是什么商品房，让它去迎合中低收入家庭，你再怎么迎合，也迎合不了最低家庭的需要。我们现在之所以发生了很多社会争论，恰恰是因为我们的政策中，一定要把低收入家庭推到市场上去，让他们去买房子，这可能是一个最重要的错误观点。美国房价已经连续14年的高增长，为什么美国人没有这些争论，是因为美国的住房保障系统和市场系统是完全分开的，截然不同的两个系统，这两个系统分开的时候，低收入者完全没有想到过我要到商品房市场去买商品房，所以他根本不会去抱怨商品房价格的高低，他会抱怨政府的社会保障制度是不是合理，如果社会住房保障制度是合理的话，他就用不着想商品房的价格。而我们中国是没有把这两者分开，而是把这些低收入者推到市场上去，如果我们中国这种政策不进行改变的话，这种争论会无休止的进行下去。因此对政府今年提出的解决中低收入的住房问题，我们提出的意见就是严格把这两者分开，这样才能改变低收入家庭的消费观念，我们认为政府的责任，城市居民有房住，而不是让他有一套产权房，特别不要让他认为，一定要让他一套新房，不能要用二手房去解决呢？一定要有新房呢？这种消费的导向造成了我们消费预期的错误，我们十五计划里面提出了，人人拥有一套带有产权的住房。这个观念就导致了所有人一定要买一套房子，才能有房子，而且要买新房子才能有房子。 在我们过去几十年的福利供给政策中，大部分城市住房问题已经得到了解决，从刚才前面的表上可以看出，我们最低收入家庭的平均米数60多平方米，相对于全国的平均数来说，你并不少。按低收入家庭和最低收入家庭合并计算的话，只比平均数少一点点。其实我们的穷人的住房问题，在历史上已经通过政府解决了大部分。其中即使是最低收入家庭中，私有化也达到了62％，意味着什么呢？意味着通过房改的方式，通过合资和建房的方式，已经解决了绝大多数人的住房问题。这62％的家庭是拥有房产产权的，它是拥有私人产权的，它的财产也许不是一个最低收入家庭的标准，起码这些历史上的问题，大部分已经获得了解决，所以改变供给结构，才能解决社会上的这些争议。否则你永远背着一个沉重的社会责任，要替社会去解决低收入家庭的社会保障问题。 第二个部分就是像宁波的限价格商品房，政府可能会采取一些干预的政策，比如说一百万的项目里头，你最少要拿出5％，10％，在投标之前给你限定一个价格，保证一部分中低房屋的供应量，即使这样，我们也不能保证最后的房价会下降。像去年的24条里面，都提出扩大经济适用房的住房量，其实这个是有争议的，这个政策是不是能够执行下去，或者是怎么执行，这个是有争议的。

假如我们的政府仍然把稳定房价，作为和谐社会的一个基础条件，这个导向是错误的，建立和谐社会和房价没有太大的关系，最重要的是解决好中低收入的住房保障问题，如果住房社会保障问题不解决，我想房产市场的争论就会把它扭曲了，政策把正常的市场经济给扭曲了，把消费者的行为也扭曲了，不知道听谁的好。市场的部分要靠市场上的供求关系来解决，而非市场化是政府的责任。


也就是说政府从土地中获得而已，已经占到了预算外受益的40％，远远大于我们全部国债的发行量，如果拿出其中的20％，也就是说有相当一部分受益建立社会住房保障制度的话，是很容易解决的。真正符合低收入家庭，或者是需要政府解决住房的人有多少呢？在全世界的贫民中，这个比例大概不超过10％。从我们国家的普房调查中，不超过8％，这个比例是很低的，即使一个城市有15％的人住房需要政府解决的话，拿出当地政府的10-20％，也可以在三年内迅速的解决这些问题。就不会对房价问题产生极大的争议。最大的问题是资金来源保障的一种社会保障体系的建立。

第二个是提高廉租房的标准，首先解决最困难家庭的住房问题，可能是利用二手房推租的方式，北京现在已经改变了，过去北京是380块钱的人均收入，低于6.5平米的建筑面积，去年提高了1平米，收入提高到586块钱，根据他们的计算，政府认为，如果提高到800块钱，你就可以购买最低价位的住房，因此它把价位定在了580，这部分人需要补贴，北京市的标准是一个户30平米，一平米30块钱的房租，也就是900块钱，北京真正需要有廉租房去解决住房问题的有一万七千户，这个比例是非常低的，北京市政府的住房补贴金是花不完的，可能每年会提高一次廉租房的住房标准，逐渐用廉租房解决住房困难的家庭。而各个城市不一样，有的城市廉租房的住房资金是不够用的，目前我们是用住房公积金结余的时候，或者是收入来解决。而北京这一块非常大，住房公积金超过了100个亿，所以它每年的房贷收入，远远大于对经济适用房的需求。北京并不是所有人都去申请，很多符合条件的人都不去申请。很多人利用城市拆迁的方式，让它获得一个更好的拆迁待遇，因为一旦拆迁，它获得的受益会比廉租房的受益会高，所以只有一半的人申请了廉租房的申请政策，还有一部分就故意不搬走，等着政府来拆迁。

另外我们建议从政府监管的方式，用盈利或非盈利的债券方式，解决贴租的方式。美国是比银行利率更低的利率，限额，限地，比中等收入偏低一点的收入家庭，给他们一点补贴，让他们去租房子，或者是去买房子，我们国家并没有对这部分人群有一个明确的政策，这部分人可能是上够商品够不着，下够经济适用房或者是廉租房又高了一点，恰恰是这部分人对社会上的房价议论最多的一个人群。也可能把这部分人群的问题解决了以后，剩下的问题就好解决了。 刚才提到了好多房地产商融资的问题，确实很多房地产商面临企业资金的问题，我们预计今年6月份左右《企业债券法》会出台，现在正在进行修改。短期融资债去年央行已经出台了《短期融资债的规定》，如果今年6月份出台以后，债券就会变成一个更多的融资手段，去年12月份，央行已经发布了一个关于企业债券可以进入银行借贷之间的市场沟通的交易规定，已经改变了过去的很多交易方法，也许我们很多人没太注意政府对于债券方面的一些新政策，但是短期的融资债的这些政策的出，预示着今年的《企业债券法》会出台，如果《企业债券法》出台的话，很多的企业会利用债券去融资，而代替用信托去融资的方式。

温州可能不需要，温州更多的是地下银行，而地下钱庄也逐渐被央行所认可，所以中央今年的口气变了，不是采取禁止，而是采取疏通，逐渐把地下钱庄，变成合法钱庄。这些政策导向都在潜移默化的发生一些变化。也可能这些变化会对我们未来产生一些影响。 目前我们经济适用房对市场的冲击是购买之后，五年之内不能上市。我们建议你租五年以后再卖出去，我们不知道政府能不能听，但是这是英国在二次世界大战以后就开始实行一种政策。我们查了一下英国的历史，当时为了解决二战的房慌问题，就是先让你租，如果在五年之内，你仍然不能买商品房的时候，我们就把它折价卖给你。


如果你在五年之内收入高了，你就走，如果你在五年之内收入低了，就卖给你，他和没有预定期的租金还不一样，因为我们在社会上租一套房子，你租两年，三年，你认为这个房子不是你的，所以你不敢去装修，不敢把它当做自己的房子，但是你有预约这种情况下面，你就可以任意的装修自己的房子。如果我把英国在二战之后的政策引到中国来的话，做了一个修改，也许它给有利于解决中低收入家庭住房的问题。也回避了和商品房市场的房屋价格，而二次出租的矛盾同时也回避了政府的一些带有社会保障性质的补贴，被高收入者所占领的问题。也让一个高收入到廉租房里头去住五年，他可能不愿意，但是你让他去买，他可能就会答应。 我们希望我们的政策能引起政府的重视，以改变现有的一些不太好的保障政策。另外一个我们希望建立《住宅法》，希望把住宅金融，住宅消费政策，也有一些现在的消费误解都解释清楚。昨天商会有很多人跟我交流，现在住房市场上存在一些空白，什么叫第二套住房？什么叫低收入？我们没有明确的规定。个人所得税缴纳的问题，没有明确规定，家庭不是一个概念，在各国中，家庭是解决住房问题的必备条件。政府只解决带有家庭系数的住房问题，所以第二套住房你不知道什么叫做第二套住房，如果我买了一套住房，我是为了把新房子卖掉，在新房子能住的以后进入，比如香港规定，你在卖第一条住房之前叫拥有两套住房，如果你新房子卖了，叫做拥有一套住房。有的人有一套房子是300平米，只有一套住房，可能另外一个家庭拥有两套50平米的房子，可是他因为拥有两套住房要交税，而拥有300平米的房子反而不交税，所以我认为市场的交易行为和交易意愿都变成了扭曲，所以希望《住宅法》来改变现有的一些规定，也用《住宅法》对贷款利率，而二手房交易的限制，交易的税费作出了更多的规定。重要的是不要破坏我们的消费心理，让他是一个持续。比如说五年，十年，二十年，三十消费心理，我们的消费心理是三年一变，两年一变，今年说这样，明年说这样，难以使我们的房地产支柱作用真正的发挥出来。

我大概说一下我的想法和观点，最近一段时间，我们连续和部里头私下进行了一些交涉，因为部里在征集关于中低收入家庭的社会保障政策和解决的办法，我们也把一些建议给了部里，我们希望部里能够把我们的这些想法吸收进去，能够使社会保障政策能够变成真正的社会保障政策，使房地产变成一个不受政府干扰的市场，宏观调控仍然从非完全市场化的角度出发，就必然会造成市场不健康的一种发展状况，如果把这两者完全分开之后，我想我们最后获得的是房地产市场健康平稳的发展。谢谢。